競売物件は要注意！公売物件との違いを解説

競売とは？

 

不動産における競売とは債務者が

住宅ローンの返済ができなくなったとき

金融機関などの債権者が裁判所に申し立て

担保としていた債務者の不動産など財産を

差し押さえ、裁判所の権限で

強制的に売却すること。

一番高く買ってくれる人に売却し

その代金は債務の返済に充てられます！

 

競売物件を購入するときの注意

 

競売物件とは競売にかけられる土地や住宅のこと。

物件によっては市場の約6～7割という

低価格で手に入れることが可能です✨

 

掘り出し物は安く買えそうと考える方も

多いとは思いますが、競売物件には

リスクが伴います…

 

事前の内見NG・欠陥があっても追及できない

一般の物件では事前に建物の内見ができたり

売主の瑕疵担保責任

(欠陥や不具合があった時の責任)

を追求できますが

競売物件の場合はできません。

 

明け渡しまで建物の内見ができないので

内部の欠陥は見落とされてしまいがち…

 

例えば雨漏りやシロアリで

建物が腐食していたり

給排水設備が水漏れしていたり

といった欠陥が見つかったとしても

売買契約の取り消しや

損害賠償請求ができないんです💦

 

物件・鍵の引渡しが保証されない！占有者、所有者へ立ち退き交渉も自分で

 

一般の物件は代金を支払うと同時に

鍵の受け渡しが行われますが

競売物件では、名義の書き換えのみ。

 

占有者や所有者が居座った場合

落札した人が立ち退き交渉を

しなければなりません…

 

建物明け渡しの強制執行を行うには

債務名義上の債務者(執行文に記載された債務者)

と建物の占有者が一致しないといけないため

占有者が居座った場合強制執行は難しくなるそう。

 

ほかにも物件に関する情報収集を

自分でやる必要があったり

そもそも必ず落札できるとは限らないので

なかなか難しいです…。

 

 

競売より安全？公売物件とは

 

公売物件とは

税金を支払わずに差し押さえられた財産など

強制的に売却する物件のこと。

 

税金を徴収するために

国税局や税務署に物納された不動産を

入札方式で売却。お金に換え税金に充てます

 

ここまで聞くと競売物件と似ていますが

競売物件は債務者からの申し立てによって

裁判所が不動産を売却。

公売物件は滞納税庁が法に基づき

不動産を売却します。

 

	競売物件	公売物件
債権者	民間企業・個人	国税局・自治体
管轄	裁判所	国・地方自治体
価格	公売物件より安い	市場価格並みになることも

 

競売物件は残置物や占有者がいることもあり

ややこしいので落札価格は安くなる傾向に。

公売物件は基本的にきれいなものが多く

その分落札価格は市場価格並になる傾向も。

 

 

競売・公売の買い方とポイント

 

競売・公売物件の購入を考える際

最近はネットで探すのが主流に！

 

競売物件なら現在は全国ほとんどの裁判所の

物件が「BIT(不動産競売物件情報サイト)」

で公開されています！

また、BITを利用すれば

入札から物件引き渡しまでの流れもスムーズ

にわかりますよ☺

 

公売物件は、国が差し押さえたものは

国税庁の公売物件サイトで確認できます

 

BIT(不動産競売物件情報サイト)

公売物件サイト

 

どちらも簡単ですが、競売物件の場合

簡単だからと安易に手を出すことはNG

 

情報を調べただけではわからない

トラブルが潜んでいるのが事実です💦

 

• 期日を過ぎても占有者が居座る
• 物件構造がシロアリで腐食していた
• 実はゴミ屋敷だった

などなど…様々なトラブルが

実際に起こっているそう。

 

それでも購入したい！という方は

不動産の専門業者に業務の代行を

依頼するのが一番安心なケース。

 

もちろん手数料はかかりますが

後々大きなトラブルに見舞われない

ためにもプロに任せましょう！

 

 

競売物件のトラブル対処法

 

競売物件を落札すると

こんなトラブルに遭遇することが！

対処法を知ってトラブルを回避しましょう！

 

①住人が退去してくれない

 

持家だった場合

住宅ローンを滞納して競売にかけられた

戸建てやマンションは住人がなかなか退去

してくれないことがあります💦

 

落札者としては立ち退きを要求する権利

があるのですぐに出て行ってほしい所。

しかし、住人はもともと資金不足。

転居費用を工面できず仕方なく

居座っているという場合もあります。

 

この場合、一般的には

裁判所に申し立てを行い「引渡命令」

を出してもらいます。

これがあれば執行官による強制的な

明け渡しの手続きが可能に！

ただ、強制執行には別途費用が必要。

 

想定より手間や苦労がかかるので

住人と話し合いができるなら

相手の事情を考慮して解決する方が

スムーズなケースもあります👀

 

 

賃貸だった場合

 

落札した物件に賃貸契約による

入居者がいた場合、対応が異なります。

 

現在の賃貸契約には万が一

競売されたときの取り決めがされており

入居者は新しい所有者(落札者)から

退去を求められたとき6ヶ月の猶予期間

が設けられています。

 

落札者はその間家賃を受け取ることは

可能ですが、建物をすぐには使えない

ことは想定しておきましょう👀

 

家賃収入を得たいと考えている場合

賃貸契約を結びなおせば

住み続けてもらうこともできますよ✨

 

②家財道具の持ち主と連絡が取れない

 

これはなかなか困りますよね💦

競売で落札した物件には

持ち主が行方不明で連絡が一切取れない

なんてことがあります。

 

このとき、家財が残されているからと

勝手に捨てるのはNG

 

競売で落札したのは不動産だけ

なので、残っている家財は勝手に処分

できないのです…。

そのため、強制執行の手続きをして

最終的に処分する際かかる費用を

落札者が負担しなければなりません。

 

もし、所有者が死亡していて

残された家財が遺品になる場合

相続人や管財人と話し合い

処分に関する了承を得ましょう！

 

落札された物件に家財道具が残っている場合

それがゴミでも勝手に処分できません。

 

入札の前にBITで競売物件情報の３点セット(※)

を確認するとその物件に残っている家財道具

の様子や、所有者と連絡が付きそうかなど

ある程度判断できます。

処分費用が掛かりそうな場合は

その点を考慮して入札価格を決めましょう。

 

※３点セット

物件の種類や状況、占有者の有無が記載

された「現状調査報告書」

周辺環境や評価額が記載された「評価書」

引き継がなければならない賃借権など

権利を記載した「物件明細書」のこと。

 

 

想像した以上に修繕が必要

 

物件の状況は３点セットを確認すると

ある程度把握ができますが、落札後に

シロアリ被害や建物の傾きなど欠陥が判明し

想定外のリフォーム費用が必要になることが

あります。

この場合でも競売は通常の不動産取引と違い

瑕疵担保責任を追及できないため

すべて自己責任に💦

 

こうした事態を避けるためにも

多額のリフォームが必要な物件は避けたり

リフォーム費用を考慮し入札額を

決めることが大切です✨

 

また、手数料は必要になりますが

競売物件の入札を代行してくれる業者に

相談し、アドバイスを受けながら

入札するのも一つの手です🔮

 

競売物件に住宅ローンは適用？

 

競売ならおうちが安く手に入る可能性

がありますがすべてを現金では

なかなか難しいもの…

そこで検討したいのが住宅ローン！

ですが、競売物件でも使えるんでしょうか？

 

一般的には使えないが、金融機関による

 

これが結論です。

 

通常の不動産取引では不動産会社が間に入って

取引を成立させるためローンの審査もスムーズ。

 

しかし、競売物件は確実に落札できるという

ものではありあませんし、事前に物件の詳細を

確認できないことから多くの金融機関は

競売物件の引き受けを敬遠する傾向があります。

ただ、すべての金融機関がNGという訳ではなく

競売物件用のプランがあったり

住宅ローン以外のローンが使える場合もあるので

入札前に必ず相談しましょう👀

 

 

まとめ

 

今回は競売物件についてご紹介しました！

市場よりも安いとはいえ

手間がかかってしまうのが残念なところ。

 

住宅破産という言葉があるように

年々競売にかけられるおうちが

増えてきたそうです。

 

競売にかけられる家＝支払いに躓いた家

 

ということ。

せっかく建てたおうちを

失わない為にも返済計画は

おうちを建てる・買う前から始めましょう！